املاک و مسکن در ابر شهر مشهد

به نام خدا

املاک و مسکن در ابر شهر مشهد :

گزیده : درود آقای طلوع وقتتون بخیر ، میشه خودتون رو معرفی کنید 
آقای طلوع : سلام ارادت من حامد طلوع شیخ زاده ۴۱ سال ، متاهل

گزیده : چند وقته که تو این حرفه مشغول به فعالیت هسین واز کجا اصلا شروع شد
آقای طلوع : من از سال ۹۰ تو کار املاکم و کاری بود که دوست داشتم قبلا سوپر مارکت داشتم ۱۸ سال و خیلیم پر فروش ولی همیشه کار املاکو دوس داشتم کار تمیزو شیک و خوبی بود برعکس شغل سوپر که یه کار پر زحمت ، اینجاهم زحمت زیاد داره اونجا خستگی جسمی داشتیم اینجا خستگی فکری داریم ولی درکل کاریه که دوسش دارم توسط یکی از همسایه همون که دفتر املاک داشت پیشنهاد شد بهم و اومدم توی اینکار الانم خیلی موفق و راضیم .

املاک و مسکن در ابر شهر مشهد

گزیده : پس شما تو شغل قبلیتون هم ارتباطتون با مردم زیاد بوده
آقای طلوع : فوق العاده فوق العاده زیاد بود.

گزیده : پس اون زمینه ارتباطی رو داشتید بعد وارد کار املاک شدین دقیقا چه چیزی اینکار همیشه براتون جذاب تر بود ؟
آقای طلوع : کار خیلی قشنگیه مخصوصا یه کاری که به نتیجه میرسه اینکه هر دو طرف با خوشحالی و شادی میرن یکی خونه دار شده یکی خونشو فروخته بره یه خونه دیگه بخره یا اجاره ای انجام شده رهن و اجاره ای بوده هرچیزی اینا کار خیلی قشنگیه اون اخرش که به خوشحالی هر دوطرف میرسه و دعای خیره اون خیلی قشنگه

گزیده : این کار رو چطور شروع کردید ؟ اموزش خاصی دیدین دوره خاصی دیدین یا با شاگردی تجربه کسب کردید ؟
آقای طلوع : دوسال توی همون دفتری که بودم پیش حاج اقای اکبری اونجا کار کردم همکاری کردم تو اون دفتر از نظافت ، بانک رفتن حساب کتاب خونه نشون دادن تا به قرداد نوشتن رسید بعد از تقریبا پنج شش ماه تو همون دفتر شدم قرداد نویس و دوسال اونجا ادامه دادم بعد از دوسال برای خودم دفتراملاک زدم از سال ۹۲ که براخودم دفتر املاک زدم اموزش هم شروع کردم دوره هایی بود دورهای کارشناسی ارزیابی املاک توی موسسه اموزش عالی آزاد اونجا اموزش دیدم موسسه دوسه تا دوره شرکت کردم اموزش دیدم و هنوزم گاهی جست و گریخته کلاسا سمینارا شرکت میکنم سعی میکنم یه چیزایی یاد بگیرم و به روز باشم.

املاک و مسکن در ابر شهر مشهد

گزیده : بیشترین فعالیت شما در منطقه امام رضا بوده ؟

آقای طلوع :بله من از ۵۹ که به دنیا اومدم تو همون محدوده خیابان بهار فلکه برق به دنیا اومدم بزرگ شدم و کاسبی کردم

گزیده : پس اینجا شما مشتریای عرب زبانم دارین ؟
آقای طلوع : البته

گزیده : پس با زبان عربی کار کردین یا برای اونا پلن خاصی پیاده کردین ؟
آقای طلوع : عربی رو من کار نکردم دنبالش نرفتم هیچوقت یاد بگیرم ولی معمولا مشتریای عربمون مترجم دارن که میان اینجا اونایی که برای خرید میان یا حتی دکتر ، مترجم دارن از طریق مترجم همیشه کار انجام دادیم مشکلی نداشتیم .

گزیده : فعالیت در حوزه املاک به چند دسته تقسیم میشود ؟
آقای طلوع : چند دسته است ، یکی خرید و فروش که مبایی نامه میشه یکی اجار اس مشارکت در ساخت داریم ، مشارکت در کار داریم بخشای کلیش اینه ۴ دسته

املاک و مسکن در ابر شهر مشهد

گزیده : تو کار شما نیاز به وکیلم هست یا خودتون دوره ها را دیدین که بتونید یک قولنامه بنویسید ؟
آقای طلوع : دوره دیدیم ولی گاهی نیار داری هرچقدر دوره ببینی باز یجاهایی رو کم داری نیاز داری وکیل داشته باشی متاسفانه مردم خودشون رو کامل دونستن توی این یازده سال دوازده سال من بالایی هزارتا قرداد نوشته و فقط ۴ نفر با وکیل اومدن بقیه خودشون اومدن تو دفتر من مشکلی پیش نیومده چون خودم سعی کردم حامی حافظ انجام کار مردم باشم هردو طرف که اول برای خودم مشکلی پیش نیاد کسی ازمن شکایت نکنه بعد برای دو طرف ولی خوب خیلی هستن که مشکلی خارج از دفتر من براشون پیش اومده .

گزیده : پس با این حساب اصل کاری شما به صداقت ؟

آقای طلوع : بله

گزیده : برای ملک و بازدید آن اول خودتون ملک رو می بینید بازدید می کنید بعد معرفی یا نه مثلا به گفته های خود صاحب ملک اکتفا می کنید ؟
آقای طلوع : میریم بازدید میکینم عکس و فیلم ازش میگیریم مدارکشون نگاه می کنیم و درنهایت موقع قردادنوشتن همه مدارکو به طرف مقابل نشون میدیم حتی توی اجاره هامون به مستاجرنشون میدیم و کپی مدارک و میگیریم یه امضا زیر همه یه مدارکی که اسناد رویت طرف مقابل رسید اینم ازشون میگیریم

گزیده : این کارتون برای محکم کاریه ؟
آقای طلوع : بله محکم کاریه و البته واجب

املاک و مسکن در ابر شهر مشهد

گزیده : خوب حالا برا اینکه بحث اموزش هم توی این مصاحبه ماهم جای داشته باشه میخوام چندتا از اصول لازم موقع قولنامه نوشتن رو برامون توضیح بدین ؟
آقای طلوع : قراردادها اجاره معمولا یه سری سر فصلا دارن طرفین که مهمه نوشته بشه مدت قرداد خیلی مهمه که تاریخ نوشته بشه ادرس و اجاره اینکه چه چیزیو ما اجاره کردیم
مشکلاتی که پیش اومده بود خوب خیلیا شم تو کلاسا و دوره هایی که رفته بودیم بهمون اموزش دادن یا از تجربیات همکاران استفاده کردیم مثلا چک لیستای رو تهیه کردیم سعی کردیم تمام جزئیات یک اپارتمان یا خونه ویلایی یا تجاری رو بنویسید۴دیواری کلید پریز تعداد روشنایی حالا روشنایی کامل هالوژن ها هس مهتابی هس لوستر هس دیوار کوب همه اینا وضعیت کابینت شیرالات حتی سرویس بهداشتی یا حمام کاشی سرامیک تعداد عه تعداد کلید پریز تعداد حتی روشویی هایی ک داره چندتا شیرآلات داره وضعیت دوش ، قفلایی در کلیدایی ک تحویل میدیم مینویسیم امضا از دوطرف میگیریم در پایانم مثل همون تحویل میگیریم ازشون

گزیده : شاهد در هنگام قرارداد چکسی باید باشه ؟
آقای طلوع : بله مهمه چون اکثرا بنگاه ها شاهد از خودشون دارن یک نفر داخل خود مجموعه هست که میاد امضا میکنه خوب این مرسوم شده که میان خودشون امضا میکنن شاهد خیلی مهمه که دونفر شاهد مرد باشد و با کد ملی شون نوشته بشه اونوقت فرقی نمیکنه از کجا باشه یا نه از هرجایی کد ملیشون مهمه که واقعا حضور داشته باشن من سعی میکنم که یکی از این طرف شاهد داشته باشم یکی از اون طرف داشته باشم یه دونه ام از دفتر خودمون معمولا قرارداهای من ۳ تا شاهد داره

گزیده : خوب سوال بعدی اینه که آیا میتونیم یک خونه اجاره کنیم و باز خودمون اجاره بدیم به کسی دیگه ای ؟
آقای طلوع : مرسوم هست اینکار که معمولا میان حالا رهن میکنن میدن اجاره اونایکه پولشو لازم دارن یا برعکسش اجاره میکنن میان رهن میدن اگر طی قرداد مالک به ما اجازه یه اجاره دادنو داده باشع حوب حق اینکارو داریم ولی اگه اجازه داده نباشه تخلف از شخص قرداد باطل میشه قرداد نفرسوم باطل میشه ینی تو قولنامه همچین بندی هست بله میتونیم توی قولنامه ازش بخواهیم که خونه رو به کس دیگه ای اجاره بدیم بله یا نه مالک اصلی دقیقا ما تو قرارداد هامون یک جایی رو نوشته داره که چاپ شده از طرف خود دولت ماده ۶/۲ اجاره نوشته مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به نفع مباشرت دارد و می بایست شخصا از مورد اجاره استفاده کند علاوه بر این مستاجر حق انتقال و واگذاری مورد اجاره را دارد .دوتا گزینه داریم که اگر اجازه دارد را تیک بزنیم یعنی می تواند و اگر نه روی اجازه ندارد تیک می زنیم

گزیده : توافقات انتهای قولنامه چیست ؟
آقای طلوع : توافقی هست که نوشته شده و هر دو طرف پذیرفتن ، یکی از این توافقات توافق زودتر از موعد تخلیه کردن مستاجر است . یک چیز ی جا افتاده بود که تا شش ماه اول اگه باشه مستاجر نمی تونه پاشه ولی اگه شش ماه دوم باشه می تونه ولی باید یک ماه از اجاره رو به صاحب خونه بده بلند بشه ولی تو قانون این رو نداریم ما توی قانون وقتی یه قراردادی نوشته شد تا سر موعد نه مالک میتونه مستاجر رو بلند کنه و نه مستاجر می تونه زودتر بلند بشه و یا تخلیه کنه . مگه با توافقاتی باشه معمولا امروزه اینجور شده اگه مستاجری قصد کنه زودتر بلند بشه باید تا جایگزینی مستاجر بعدی اجاره ماهانه رو پرداخت کنه این بهترین شرطی بود که من طی این چند سال پیدا کردم و بهش رسیدم و ۹۹ درصد از قرارداد هام هم همین شرط رو قبول می کنند که این توی هیچ قراردادی چاپی نیست و نوشته نشده حتی توی سیستم سامانه املاک کشورهم نداره و به صورت توافق طرفین ثبت میشه عملا و ما خودمون توضیح می دهیم این یکی از اون شرط هاست یکی از شرط های دیگه چک هایی هست که میدن که اگر چکی پاس نشد فسخ بشه یا نشه و خیلی توافقاتی که بین دوطرف پیش میاد و دفتر املاک یا قرارداد نویس باید اون وقتی دو طرف حرف می زنند از تو حرفاشون بگیره و بنویسه یه چیزایی رو

گزیده : چه چک هایی و با چه مبلغی برای ضمانت دریافت میشود .
آقای طلوع : قبلا در این مورد چک رو دفتر املاک نگهداری می کرد ولیکن الان می دن دست صاحب ملک و عملا نیازی به این کار نیست اینا سختگیری هایی بوده که اتفاقاتی که مستاجرا سر مالکا در آوردن و حالا میان محکم کاری می کنند توی قراردادشونم شرطی که میزارن به مبلغ کل اجاره یک سال است و پیش مالک می ماند اگه قرار باشه دست املاک باشه یک عالمه چک روی هم میشه و نگهداشتنش فقط بار مسعولیتی دارد

.

گزیده : خب سوال بعدی درباره خرید و فروش است چه ملکی رو خریداری کنیم با چه سندی ؟ آقای طلوع : تمام املاک که توی ایران هستند یک سند دارند حالا سند بزرگ زمین های بزرگ بخشیش رو اومدن قطعه بندی کردند خیابون کشی شده تفکیک شده و سند های کوچیک تر گرفتن بعضی از املاک نه از روی سند مادر اصطلاحا اومدن قطعا هارو طی یک قولنامه ، مثلا یک زمین بوده چند هکتار اومدن از روی سند اصلی که یک سند ۱۰ هکتار داره اومدن ده تا یک هکتار فروختن به ده نفر اون ده نفر باز از روی قلنامه ای که داشتن اومدن این تفکیک کردن به قطعات کوچیک تر و قولنامه ای کردن ، حالا یا فروختن یا قطعه قطعه کردن ، برای پایان کار چون تخلف دارن از نظر شهرداری اینکه نمیرن پایان کارشون بگیرن و باز قولنامه ای فروخته میشه که خیلی ارزون تره . مشکلی پیش نیومده تا الان چون خونه ها حاشیه هر شهری از این خونه های قولنامه ای هست . معمولا داخل شهر نداریم خونه ای که قولنامه ای باشه مگه مشکلی داشته باشه که خیلی کمه . خونه هایی که داخل شهر ساخته میشه قولنامه ای نیست همه بدهی های شهرداری تخلفاتش پرداخت میشه پایان کار گرفته میشه سند دار میشه و در مشهد خیلی ملکای اوقافی داریم اوقاف شخصی که موروثی بودن و رسیده به متولی امروز و آستانه قدس که فکر می کنم ۷۰ درصد املاک مشهد اوقافی آستان قدس و ۲۰ درصد موقوفات موروثیه و ده درصدش هم ملکی هست . وقتی موقوفی میشه یه سند اجاره داریم که وقتی اون متولی موقوفه برامون صادر میکنه و یک سند تک برگ عیان داریم به املاکی که موقوفه نیست سند هایی که موقوفه نیست عرصه و عیان فروخته میشه ولی موقوفه ها فقط عیان فروخته میشه عرصه سند اجاره داره .

املاک و مسکن در ابر شهر مشهد

گزیده : یعنی دوتا سند داره ؟
آقای طلوع : بله همه موقوفه ها چه موروثی و چه آستانه یه اجاره هرساله داریم که معمولا پنج سال پنج سال تمدید میشه و هیچ مشکلی نداره
شما وقتی سند دارید می تونین وام بگیرید ، ازش به عنوان وثیقه استفاده کنید و…

گزیده : مثلا یه خونه ای هست که پایان کار داشته باشه و بعد تخلفی داشته باشه ؟
آقای طلوع : بله خیلی زیاد پیش روی کردن مثلا اومدن توی خونه شون انباری ساختن تو آپارتمان ها خیلی داریم که تراسی داشتن اومدن تراس رو دیوار کردن یا به زیر بنای خووه اضافه کردن و… خیلی این چیزارو داریم

گزیده : حالا یکی همچین خونه ای رو خریده و خیالش راحت که پایان کار داره . و وقتی بیان ببینن تخلف ایجاد شده اون شخص که خونه رو فروخته مسعول در اینجا ؟
آقای طلوع : قبل از اینکه انتقال سند برسه این مشکل بوجود میاد وقتی خونه ای تخلف داشته باشه اضافه بنا داشته باشه شما وقتی قولنامه ای رو می نویسیم سند هاشو می بریم محضر و محضر معمولا برگه های استعلام صادر می کنه برای شهرداری ، دارایی ، اداره ثبت که خودشون سیستمی الان می فرستند و حالا که موقوفه اگه باشه یه دونه برای متعلی موقوفه و آستانه اگه باشه یه دونه برای آستانه قدس . و یا اگه موقوفه موروثی باشه برای متعلی اون موقوفه می فرستند ، پاسخ این استعلام ها مبنی بر کارشناس اون ارگان هاست که میاد بازدید می کنه یکی از این ارگان ها که تو همه املاک ها هست چه موقوفه چه ملکی و … شهرداری هست که میاد بازرسی می کنه و اگه تخلف دارید میاد همونجا براتون اخطار میده برای رفع اخطار یاباید بدهی و جریمه اون تخلف رو پرداخت کنید که از طریق کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری معلوم میشه یا باید بنا تخریب کنید ، بعد میان دوباره باز دید انجام میشه اگه تخریب انجام داده باشید و به پایان کار رسونده باشید انتقال سند انجام میشه . این نیست که شما بعداز سند متوجه تخلف بشید قبل از سند زدن این اتفاق مشخص میشه . برای همین استعلام ها بیست روز تا یک ماه زمان می برد تا یک سند انتقال پیدا کنه .

گزیده : در مورد خرید و فروش اگر نکته ای هست بفرمایید ؟
آقای طلوع : فروشنده ها حتما این رو در نظر داشته باشند توی قراردادشون بندی رو ذکر کنند ، این میشه از اون توافقات دستی که اگر خریدار نتونه به موقع بودجه مربوط به سند معامله رو پرداخت کنه ، فروشنده حق فسخ داشته باشه و اگه فسخ کرد به عنوان خسارت وجهی به وی تعلق بگیرد یا محاسبه خسارات روزانه انجام بگیرد . چون خیلی پیش اومده قراردادی نوشته شده برای قولنامه به شخصی و آقای دیگری قرار داد رو به نام خانم و همسرش می نویسه و همسرش چک هاشو صادر می کنه اینو حتما مطمئن بشن وقتی دسته چکی به نام خود خریدار نیست شخص صادر کننده رو متضامنا متعهد کنند به پرداخت به موقع طبق قرارداد . این حتما باید به صورت توافقی نوشته و امضا بشود چون خیلی مهمه . بهترین عملکرد در این خصوص حضور وکیل برای این نوع قرارداد ها می باشد .

املاک و مسکن در ابر شهر مشهد

گزیده : درباره ساخت و مشارکت هم بفرمایید ؟
آقای طلوع : ببینید معمولا افرادی این مشارکت هارو انجام میدن که سرمایه های کمی دارند مثلا شخصی زمینی داره خونه ای داره اما سرمایه ساخت رو نداره و حیفش میاد ملکش از بین بره و یا میخواد همونجا ساکن باشه و چون سرمایه ساخت نداره و خونه کهنه شده و از بین رفته است ، و باز سازنده هایی هستند که سرمایه شون انقدی نیست که بیان یه ملکی رو بخرند و پروانه شو بگیرند و شروع به ساخت کنند این باعث میشه که مشارکت بوجود میاد ، خیلی مهمه که توافقاتی نوشته بشه من قرارداد های مشارکتیم حدود ۳۰ و خورده صفحه است و شامل حدودا ۸۰ تا ۹۰ تا ماده و تبصره ، تمام چیزهارو پیش بینی کردم هم از متریال داخلی و متریال بیرونی ، نوع سنگ که کجا چی کار بشه برای کف و… و حتی دیوارها تا چقد سنگ بشه و کابینت چی نصب بشه و همچنین سنگ سرویس بهداشتی چه برندی باشه و غیره ، مدت زمان کار خیلی مهمه و در قرارداد های من مدت زمان همه چیز تعیین شده ، مدت زمان تخریب ، بنایی ، کرسی چینی ، مدت زمان آهن ریزی ، بتن ریزی کی انجام بشه و… که در قرارداد ها پیش بینی کردم و در این خصوص با ده تا وکیل مشورت کردم تا یک قرارداد جامع و کامل نوشته شده یکی از پیش بینی هایی که کردیم اینه که اگر سازنده در حین کار فوت کرد یا به هردلیلی ادامه کار باید با کی باشه ، و اگر نفر دوم هم اتفاقی براش افتاد قرارداد فسخ بشه یا ادامه کسی دیگه ای رو معرفی می کنند ، دیدیم این دست اتفاقات برای همین این چیز ها در قرارداد جامع مشارکتی پیش بینی و لحاظ شده . درصد سهم در مشارکتی نیز بر اساس آورده به آورده محاسبه میشود ، زمین مالک قیمت گذاری میشه و بر اساس همون مقدار برآورد محاسبه می کنیم اگر قیمت ساختمان سازی و خرج کرد بیشتر از زمین باشه تقسیم میکنیم و سهم شان مشخص میشود . عرفی که در اینجا به کار میره معمولا ۶۰ درصد سازنده می بره چون مصالح گرون تر از زمینه و ۴۰ درصد سهم مالک میشه .

گزیده : یعنی اگر یک ده واحدی درست کنند ۴ واحد مالک و ۶ واحد سازنده سهم می بره؟
آقای طلوع : بله این عرفه ، و درمواردی داشتیم ۵۰ و۵۰ شده و همچنین زمین گرون تر و ۵۵ مالک و ۴۵ سهم سازنده شده .

گزیده : بعد از ساخت سند هر کس به نامش می شود در این زمینه توضیح بدید؟
آقای طلوع : در اصل همین اول همه چیز مشخص میشه حتی کدام واحد و کدام سمت و حتی حق پیش فروش رو به مالک و یا سازنده در چه بازه زمانی داده شود ، همه چیز در این مورد همان اول کار قرارداد مشارکتی تعیین می شود .

گزیده : در پایان نکته ای که می خواین به این مصاحبه اضافه بشه بگید ، درباره سبک کارتون که در این منطقه هم موفق بودید هم شناخته شده هستید ؟
آقای طلوع : زنده باشید من سعی کردم با مردم صادقانه رفتار کنم ، مشاوره درست بدم و خدارو شکر راضی هستم ، اموال مردم و منافع اونا رو اموال و منافع خودم دونستم و هرکار لازم بود کردم و خواهشم از مردم اینه قبل از هر کاری و قرارداد و امضایی بایک وکیل مشورت کنند . چون خودشون هرچقدر که قوانین رو بلد باشند چون تو موقعیت قرار می گیرند موقع امضا شاید یک سری چیزها از ذهنشون بپره و حالا که شخص سومی در کنارشون هست قطعا حواسش به توافقاتی که کردید و می کنید هست . از وکیل ها در این زمینه ها استفاده کنید موفق باشید .(املاک و مسکن در ابر شهر مشهد )

املاک و مسکن در ابر شهر مشهد

صفحه نخست

تولید محتوا تیم چینود